Towarzystwo Budownictwa Społecznego powstało na podstawie ustawy z dnia 26 października 1995 r. (Dz. U. 1995 nr 133 poz. 654) w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób, których nie stać na zakup własnego mieszkania, a jednocześnie dysponują zbyt dużymi przychodami, by uzyskać mieszkanie komunalne czy socjalne.

Zadaniem spółki jest tworzenie pod wynajem lokali o stosunkowo niskiej wysokości czynszu oraz administrowanie, modernizacja i remont własnych zasobów. 

Aby otrzymać mieszkanie TBS nie można posiadać tytułu prawnego do żadnego lokalu mieszkalnego. Niezbędne jest również spełnienie kryterium dochodowego zgodnie z zapisami ustawodawcy. Kryteria dochodowe dla osób starających się o mieszkanie w TBS, które nie wnoszą opłaty partycypacyjnej, ocenia się na podstawie średniego miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym zainteresowany zawiera umowę najmu.

Lokale z zasobów mieszkaniowych TBS zajmowane są na podstawie umów najmu bez możliwości dojścia do własności. Najemca lokalu opłaca czynsz, a także media, takie jak ogrzewanie, woda i wywóz odpadów. W przypadku Swarzędzkiego TBS konieczne jest także uiszczenie kaucji zabezpieczającej, która wynosi 12-krotność miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu objęcia lokalu.